Bezprawne zajmowanie lokalu przez najemcę – co może zrobić właściciel?

Bezprawne zajmowanie lokalu przez najemcę pomimo wygaśnięcia umowy najmu jest zjawiskiem bardzo powszechnym, a wielu właścicieli lokali często nie wie, jakie należy podjąć kroki, aby wyeliminować osobę przebywającą w pomieszczeniu bez podstawy prawnej.

Zdarza się, że wielu z nich w końcu ucieka się do rozwiązań siłowych w przekonaniu, że jako właściciele mają prawo dowolnie obchodzić się ze swoją własnością. Tymczasem takie zachowania są niezgodne z prawem i mogą prowadzić do wszczęcia postępowania karnego, bądź cywilnego przeciwko właścicielowi. Niechciany lokator pozostaje bezkarny, ponieważ mimo braku tytułu prawnego, nadal znajduje się we władaniu lokalu, a pozbawienie go posiadania siłą jest niczym innym, jak naruszeniem, przeciwko któremu najemcy przysługują odpowiednie środki ochrony przewidziane przepisami prawa.

Nie wdając się w ocenę przepisów prawa, które w odczuciu wielu pokrzywdzonych właścicieli bardziej chronią dzikiego lokatora, niż ich samych, poniżej przedstawiamy najczęściej pojawiające się wątpliwości odnośnie tego, co wolno właścicielowi, a co jest prawnie zabronione.

Zajmowanie lokalu bez umowy – kiedy ma miejsce?

Zakończenie stosunku najmu może mieć różne powody. Z treści umowy może przykładowo wynikać możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy przez wynajmującego, jeżeli najemca używa przedmiotu najmu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem, albo nie płaci czynszu w terminach zastrzeżonych w umowie, pomimo wezwania go przez wynajmującego. Standardowo jednak, najemca lokalu mieszkalnego zobowiązany jest opróżnić lokal z dniem, w którym umowa najmu wygasa. Najemca nie jest już wówczas obowiązany uiszczać czynszu, a właściciel do udostępniania przedmiotu najmu. Po wygaśnięciu stosunku prawnego, najemca traci tytuł prawny do zajmowania lokalu, wiec jeżeli nadal w nim pozostaje, korzysta z niego już bez podstawy prawnej.

Najemca nie wyprowadził się pomimo wygaśnięcia umowy – czy jako właściciel mogę usunąć byłego najemcę z mojego lokalu?

Odpowiedź brzmi: NIE. Dość powszechną sytuacją jest, że najemca nie zwraca lokalu wynajmującemu i nadal z niego korzysta pomimo wygaśnięcia umowy. Częstym pomysłem właścicieli jest wówczas usunięcie niechcianego lokatora siłą, np. poprzez wyważenie drzwi i wtargnięcie do mieszkania, albo działanie polegające na uniemożliwieniu swobodnego korzystania przez lokatora z mieszkania (np. odłączenie mediów). Takie działanie jest bezprawne, a najemca jako posiadacz może skorzystać z określonych przepisami prawa środków ochrony przed naruszeniem (np. obronę konieczną, czy wchodzące w zakres roszczeń posesoryjnych – przywrócenie stanu poprzedniego, czy też zaniechanie naruszeń). Pomimo zatem faktu, że właściciel nie ma dostępu do swojej własności, nie wolno mu naruszać posiadania.

Co w przypadku gdy chcę wezwać pomoc funkcjonariuszy Policji?

Wezwanie Policji celem “wyproszenia” lokatora zajmującego mieszkanie bez tytułu prawnego nie spowoduje, że będzie on zmuszony opróżnić lokal. Policja jako organ ścigania nie posiada odpowiednich uprawnień, aby pomóc właścicielowi w jego problemie. Funkcjonariusz Policji najprawdopodobniej poprosi właściciela o okazanie tytułu prawnego do lokalu i pouczy go o jego uprawnieniach, ale też uświadomi o prawach posiadacza lokalu względem właściciela. Jak wspomniano wyżej – osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego, pozostającego we władztwie nad lokalem chronią przepisy o posiadaniu.

Jak legalnie zatem pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania?

W sytuacji, kiedy były najemca nie ma zamiaru wyprowadzić się z mieszkania, jedyną drogą pozostaje wytoczenie powództwa o eksmisję (roszczenie windykacyjne). Na mocy wyroku sądu, a następnie w trybie egzekucji, niechciany lokator zmuszony będzie opuścić mieszkanie.

PAMIĘTAJ! Postępowanie sądowe może trochę potrwać. Przez ten czas najemca nadal będzie pozostawał w mieszkaniu, a właściciel będzie nie tylko ponosił straty moralne, ale i finansowe, ponieważ mieszkanie mogło zostać wynajęte komuś innemu, a właściciel mógł otrzymywać z tytułu wynajmu comiesięczny czynsz. Na tę sytuację istnieje rozwiązanie – właściciel uprawniony jest wystąpić z powództwem o odszkodowanie, którego wysokość zamyka się w wartości czynszu uiszczanego przed zakończeniem stosunku najmu. Należy jednak pamiętać, że w sądzie znaczenie mają przede wszystkim kwestie dowodowe – właściciel winien wykazać, że miałby możliwość wynajęcia mieszkania.

Jak zabezpieczyć się na przyszłość przed ewentualnym bezumownym korzystaniem z lokalu przez najemcę?

Po pierwsze, należy sporządzić umowę najmu w taki sposób, aby jej postanowienia odpowiednio chroniły wynajmującego przed niespodziewanymi zachowaniami najemcy. Do takich postanowień należy m. in. kara umowna. Zastrzegając ją w umowie właściciel chroni się finansowo na wypadek nie przekazania mu przez najemcę lokalu w terminie i jego dalszego użytkowania.

Innym bardzo skutecznym sposobem na zabezpieczenie się może być zawarcie umowy najmu w formie aktu notarialnego, przewidującego m. in. rygor opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego przez najemcę. Skuteczność tej formy umowy dotyczy kwestii egzekucji – akt notarialny stanowi bowiem tytuł egzekucyjny i zbędne jest wówczas prowadzenie długiego postępowania w sądzie, a sprawa trafia od razu do postępowania egzekucyjnego. Dla właścicieli lokali interesujący może być również tzw. najem okazjonalny, który w znacznym stopniu zwiększa ochronę praw wynajmującego.

***

Nasza Kancelaria świadczy pomoc prawną w zakresie umów prawa cywilnego, w tym sporządzania umów najmu, dochodzeniu roszczeń z umów na drodze postępowania sądowego, jak i w postępowaniu egzekucyjnym. Zapraszamy do kontaktu.